2015-12-08 杜飞扬 飞扬建筑法务

        我国《合同法》第286条规定了承包人建设工程价款优先受偿权，但该权利确立后，司法实务中对建设工程价款优先受偿权的法律性质、适用条件、权利主体范围、行使期限、行使方式等均存在不同的理解，各地法院做法也不同。在当前房地产形势下，承发包双方均应深入了解“建设工程价款优先受偿权”，当然对承包人而言也许更为迫切。为此，本文特对相关法律法规、司法解释、地方法院意见作一下梳理，供大家参考。
 
一、法律规定
 
1.《合同法》第286条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2.《物权法》第20条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。【飞扬提示：该条规定中已办理预告登记但未支付大部分房款的购房者，其权利是否优先于承包人工程价款优先权？】
3.《破产法》第18条　人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。【飞扬提示，该条规定破产申请受理后，未履行完毕的施工合同在未收到管理人通知的情况下将解除，这将产生优先受偿权的起算时间如何确定的问题】
 
二、司法解释
 
1．最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释[2002]16号）
上海市高级人民法院：
　　你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
　　一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
　　二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
　　三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
　　四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
　　五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。
 
2. 最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复（[2004]民一他字第14号）（二00四年十二月八日）
福建省高级人民法院：
　　你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
　　装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
　　此复。

3.全国民事审判工作会议纪要 (法办[2011]442号）
26、非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。
27、当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（二）、（三）项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持。
【最高法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条　当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：
（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；
（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。】
28、人民法院在受理建设工程施工合同纠纷时，不能随意扩大《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款的适用范围，要严格控制实际施工人向与其没有合同关系的转包人、违法分包人、总承包人、发包人提起的民事诉讼，且发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。
29、因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的，不予支持。
 
4. 最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定【法释〔2015〕10号】（2015、5、5）
第20条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。【飞扬提示：该条司法解释规定被执行人的唯一住房也可附条件执行，则对于非唯一住房或非住房，已支付大部分或全部房款的购房者权利是否优先于建设工程价款优先受偿权？】
 
5.全国民事审判工作会议纪要（2015年4月征求意见稿）
(三)关于建设工程价款优先受偿权问题
52、第一种意见：发包人与承包人在建设工程施工合同中约定承包人预先放弃行使优先受偿权，承包人起诉请求确认上述约定无效的，人民法院应在确定该预先放弃承包人真实意思的基础上，对承包人的请求不予支持。
第二种意见：发包人与承包人在建设工程施工合同中约定承包人预先放弃行使优先受偿权，承包人起诉请求确认上述约定无效的，人民法院应对该请求予以支持。
53、第一种意见：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对承建的建设工程享有优先受偿权的，应予以支持。
第二种意见：建设工程施工合同无效，实际施工人请求对承建的建设工程享有优先受偿权的，不予支持。
 
 
【飞扬解读】根据前述合同法、最高法院司法解释及批复，特对建设工程优先受偿权作如下解读：
 
1，建设工程优先受偿权是由法律直接规定的权利，不属于担保物权，当与其他债权人的抵押权冲突时，应优于意定的抵押权和其他债权，但不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者（但根据《物权法》第20条和法释〔2015〕10号第20条规定，对未办理预告登记房屋或非唯一住房，建设工程价款优先权能否得以优先？可能会产生争议。）
 
2，建设工程价款优先权的限制
根据合同法第286条规定，按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的建设工程不属于优先受偿权范围，主要包括公益性质、特殊工程、保密性工程，如公共道路、国家机关办公楼、军事设施、机场、车站等。这些设施不能被拍卖或折价，否则将影响社会公共利益，因此上列工程不属于建设工程优先受偿的范围。
 
3，建设工程价款优先受偿权的适用条件
（1）承包人已依照合同约定履行了全部义务，工程已竣工并经验收合格（或在合同解除情况下，已完工工程经验收合格）。
（2）根据《合同法》第286条，承包人应行使先行催告权。即发包人未按照约定支付价款的，承包人不能直接将该工程折价、拍卖，而应当催告发包人在合理期限内支付价款（但在实务中，承包人往往直接起诉，并在诉讼请求中提出建设工程价款优先权）。
（3）优先受偿权的行使方式。
根据《合同法》第286条，承包人可以采用与发包人协议折价，或申请法院拍卖。但实务中，承包人往往不能直接将该工程折价、拍卖。根据法释[2002]16号批复第1条，法院在审理和执行过程中，均可适用《合同法》第286条规定，因此从该批复分析，实现优先受偿权的司法程序有两种：一是审判程序，即承包人在诉讼请求中明确提出优先受偿权；二是执行程序，在申请执行程序中作为明确请求提出（但在实际执行程序中，执行法院往往要求提供据以执行的生效文书，若生效文书中没有确认优先受偿权，则不予执行，因此，实务中往往是在审判阶段提出优先权，或者通过仲裁程序确认优先受权权，然后再申请执行。若在审判过程或仲裁程序未提出优先权，则可能超过优先权的行使期限而得不到保护）。另外，由于优先受偿权不属担保物权，故不应按照民事诉讼法特别程序之第196、197条实现担保物权案件进行处理。
（4）优先受偿权行使期限
根据法释[2002]16号批复，建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。须注意的是，该六个月期限为行使优先受偿权的除斥期间，并非行使债权请求权的诉讼时效期间，属于不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。另外，根据全国民事审判工作会议纪要【 法办（[2011]442号）】,工程未经竣工验收的，承包人提交验收报告之日和发包人擅自使用转移占有工程之日均不得视为工程竣工之日（关于优先权的起算点，部分地方法院发布了指导意见或解答，但不尽相同，须加以注意）。
（5）优先受偿权中“建设工程价款范围”
根据法释[2002]16号批复，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此，建设工程价款优先受偿权的范围为建设工程的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款和用于建设工程的垫资款等，但不包括工程价款的利息、 发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失以及履约保证金等。对于建设工程质量保证金，有的地方法院明确属于优先权范围，有的法院认为不属于优先权范围，比如四川高院。
（6）勘察、设计费是否属于优先权范围
根据《合同法》，建设工程合同包括勘察、设计、施工合同，但由于勘察设计主要涉及智力成果，其工作并未直接物化到建设工程之中，根据优先受偿权的立法目的，不应列入优先受偿权行使范围。而施工主要涉及物化劳动，因此建设工程价款优先权主要指施工合同，而不包括勘察设计合同（部分地方法院规定不支持工程勘察或设计费的优先权主张）。另外，根据[2004]民一他字第14号函复，装修装饰工程属于建设工程，也可适用优先权的规定，但只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
（7）无效合同中的“建设工程价款优先权”
根据全国民事审判工作会议纪要 (法办[2011]442号），因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的，不予支持（但部分地方法院指导意见认可实际施工人的优先受偿权，比如浙江高院）。
（8）分包人有无优先受偿权
根据[2004]民一他字第14号函复，装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的，不享有优先权。因此，非发包人直接发包的工程，承包人（分包人）不享有优先受偿权（但部分地方法院指导意见认可分包人的优先受偿权，比如浙江高院）。
（9）未竣工工程中的优先受偿权
根据全国民事审判工作会议纪要 (法办[2011]442号），非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。 对该一问题，部分地方法院也作了相应规定，但不尽相同。
（10）工程价款优先权能否约定放弃
实践中对该一问题多有争议，最高法院没有相应规定，部分地方法院作了规定，司法实践中也有不同的案例，有支持的，也有不支持的。建议发承包双方审慎对待。
（11）工程价款优先受偿权能否以发函的方式行使
实践中一般不认可，尽管有的案例予以支持，因此承包人应审慎考虑，一般不宜采用发函方式。
（12）工程占用范围内的土地使用权是否享有优先受偿权
实务中，承包人一般只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。
（13）工程债权受让人，是否享有建设工程价款优先受偿权
最高法院没有相应规定，部分地方法院认为：承包人将其对发包人的工程款债权转让给第三人的，建设工程价款优先受偿权随之转让。
（14）违章建筑是否属于优先权范围
根据《合同法》第286条规定内容，建设工程价款优先受偿权适用的前提是合法建筑。

为帮助大家更好理解建设工程价款优先受偿权，特对相关行政规章及各地法院出台的相关司法文件摘录如下，供参考：
 
三、行政法规、部门规章
 
1，《建设工程安全生产管理条例》
第二条在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建和拆除等有关活动及实施对建设工程安全生产的监督管理，必须遵守本条例。
本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。
 
2，《建设工程质量管理条例》
第二条凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。
本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。
 
3，《建筑安装工程费用项目组成》【建标〔2013〕44号】建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。
 
4，《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》【原建设部令第107号，已废止，为住建部令第16号代替】第五条施工图预算、招标标底和投标报价由成本（直接费、间接费）、利润和税金构成。
 
5，《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》【建标[1999]1号 】
第五条 工程价格的构成。
工程价格包括：合同价款、追加合同价款和其他款项。
合同价款系指按合同条款约定的完成全部工程内容的价款。追加合同价款系指在施工过程因设计变更、索赔等增加的合同价款以及按合同条款约定的计算方法计算的材料价差。

 
四、地方法院司法文件
 
（一）浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答
二十二、建设工程施工合同无效情形下，谁有权行使优先受偿权？
建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格，承包人可以主张工程价款优先受偿权。分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格，在总承包人或转包人怠于行使工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主张工程价款优先受偿权。
                                                                                                   
（二）浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答【浙高法执〔2012〕2号】（二○ 一二年一月十日）
 
       在建设工程施工合同纠纷案件的执行和涉及建设工程的参与分配中，经常遇到建设工程价款优先受偿权问题，争议也比较大。为正确处理此类问题，省高院执行局经深入调研，依照《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律、司法解释的规定，就其中的几个突出问题作出解答，供办案时参考。
1、行使优先权的六个月期限应该如何理解？
       六个月期限的起算点应区分以下情况予以确定：发生建设工程施工合同纠纷时工程已实际竣工的，工程实际竣工之日为六个月的起算点；发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的，约定的竣工之日为六个月的起算点；约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为六个月的起算点。
权利人未在上述期限内行使优先权的，建设工程价款优先受偿权丧失。
2、哪些方式可以认定为具有行使优先权的效力？
       建设工程承包人自行与发包人协商以该工程折价抵偿尚未支付的工程价款，或者提起诉讼、申请仲裁要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权，或者直接申请法院将该工程拍卖以实现工程款债权，或者申请参加对建设工程变价款的参与分配程序主张优先受偿权，均属于对建设工程价款依法行使优先权。
建设工程承包人提起诉讼、申请仲裁仅要求判决或裁决由发包人向其支付工程款，未要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权的，不视为行使优先权。
3、建设工程价款优先受偿权的范围如何掌握？
        建设工程价款优先受偿权的范围为建设工程的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款和用于建设工程的垫资款等。工程价款的利息不在优先受偿范围内。
       发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失，不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。
4、建设工程承包人对工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款是否享有优先受偿权？
       建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。
       实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。
5、建设工程承包人承建的部分工程因另案被执行的，承包人行使优先权的工程价款范围如何掌握？
       建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的，承包人只能根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例，对相应的工程价款主张优先受偿。
6、装饰装修工程承包人、工程勘察人或设计人是否享有优先受偿权？
       装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权的，可予以支持。但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人，或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权的，不予支持。
 
（三） 杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答【二0一0年十一月一日】
 
4、无效合同的实际施工人是否仍可行使优先受偿权？
答：建设工程价款优先受偿权，是立法对承包人应得工程价款的优先保护，属于承包人的法定权利。即使承包合同被认定无效，但承包人所享有的工程价款请求权依然存在，相应的其优先受偿权也应一并受到保护。
5、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。那么承包人行使该优先受偿权是否适用诉讼时效的规定?
答：虽然上述批复规定了该优先受偿权的行使期限为六个月，但从《合同法》第286条的条文本意分析，该六个月的期限，仅是规定应由承包人向发包人催告支付工程价款，至于是否选择折价、拍卖等形式受偿的，并不在该期限内。但应当明确，从承包人催告时起，就意味着其知道自身可以行使优先受偿权了，所以也应当从这一时间点计算该项权利的诉讼时效，即为两年，若两年还内不起诉的，则应丧失该优先受偿的胜诉权。
 
（四）江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见【2008 年12月17日】
第十九条建设工程已经竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工之日起六个月；建设工程未竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同约定的竣工之日起六个月。
第二十条承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款的优先受偿权随之转让。
第二十一条承包人的优先受偿权范围限于建设工程合同约定的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款、用于建设工程的垫资等实际支出的费用。
未用于建设工程的借款以及发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。
 
 
（五）四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答【川高法民一（2015）3号】五、建设工程价款的优先受偿
 37．如何确定享有优先受偿权的主体？
建设工程施工合同有效，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，承包人可以向人民法院提起诉讼，并有权依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，要求建设工程的价款就该承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿。
建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，或者未经竣工验收但已经实际使用，实际施工人请求其工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，应予支持。
装饰装修工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先受偿权的承包人只能在建筑物因装饰装修而增加价值的范围内优先受偿。
 
38．如何界定优先受偿权的范围？
建设工程经验收合格，工程的直接成本、间接成本、利润和税金属于优先受偿范围。
承包人、实际施工人支付的履约保证金、工程质量保证金、发包人应当支付的违约金等不属于优先受偿范围。
承包人、实际施工人请求确认对建设工程占用范围内的土地使用权享有优先受偿权的，不予支持。
 
39．承包人、实际施工人不享有优先受偿权的情形有哪些？
具有下列情形之一，承包人、实际施工人请求工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，不予支持：
（一）经竣工验收不合格的工程；
（二）建设工程属于为公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施；
（三）建设工程属于国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑；
（四）建设工程属于设备安装等附属工程；
（五）消费者购买承包人承建的商品房，并已经办理商品房产权变更或预告登记，或者消费者已交付购买商品房的全部或者大部分款项的。
 
（六）安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（2009年5月4日）五、工程价款优先受偿权的保护
16．装饰装修工程承包人主张工程款优先受偿权，可予支持；工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权，不予支持。
17．建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格的，承包人主张工程价款优先受偿权，可予支持。
18．分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格的，在总包人或非法转包人怠于主张工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付的工程款范围内主张工程价款优先受偿权，可予支持。
 
（七）安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（二）【2013年12月23日】
第二十二条承包人仅对建设工程占用的土地使用权主张优先受偿权的，不予支持。
第二十三条因发包人原因导致承包人施工期间停窝工产生的工人工资、设备租赁等费用，承包人将该费用与工程价款一并主张优先受偿权的，应予支持。
 
 
（八）上海高院《在先查封法院与优先受偿债权执行法院处分查封财产解答》
 5、优先受偿的债权主要包括哪些种类？
    答：优先受偿权的债权主要包括对查封财产依法享有抵押权、质权、留置权等担保物权的债权，依法享有优先受偿权的建设工程款以及依法享有船舶优先权的债权等依法享有优先权的其他债权。
     6、在先查封法院与优先受偿债权的执行法院之间如何办理查封财产的移送处分手续？
    答：根据上述原则和情形应当由进入终局执行且享有在先优先受偿权的债权的执行法院处分查封财产的，优先受偿债权的执行法院应当发函给在先查封法院，在先查封法院应当在收到函件后7日内作出回函并将查封财产移送优先受偿债权的执行法院处分。在先查封法院与优先受偿债权的执行法院就移送查封财产产生争议的，应当先行协商处理，协商不成的，报请共同的上级法院协调处理。
 
（九）广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见【粤高法发[2004]2号】二00四年一月十七日
为了规范、及时审理有关建设工程价款优先受偿权的案件，根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等有关规定，结合审判工作实践，就人民法院如何适用《合同法》第286条提出如下指导意见。
 1、当事人在一审诉讼中依法提出要求人民法院确认其对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的，人民法院应对该诉讼请求进行审理，并作出是否支持其诉讼请求的判决。
人民法院支持当事人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的，判决主文可作如下表述：承包人在XX元范围内对于XX工程（楼房）享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日（如已对该工程或楼房采取财产保全措施的，为采取财产保全措施之日）前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外。
2、建设工程合同订立总承包合同后，再由总承包人订立分包合同的，在总承包合同、分包合同均有效的情形下，发包人拖欠工程款的，总承包人可以对工程折价或者拍卖价款主张优先受偿权。分包人对自己承建部分主张享有优先权的，人民法院不予支持。但如因总承包人怠于行使优先权损害分包人利益，分包人可依照《合同法》第七十三条的规定就其承包工程价款范围内向发包人主张权利。
3、《合同法》第286条所规定的建设工程价款优先受偿权适用于建设工程施工合同。
建设工程幕墙装修、装饰合同属于建设工程施工合同。
4、承包人只能对其所建设的建设工程主张工程价款优先受偿权。
承包人对于其参与建设的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施，不享有建设工程价款优先受偿权。
5、承包人对其为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院应予支持。承包人对因发包人违约所造成的损失主张优先受偿权的，人民法院不予支持。
6、承包人对其承建的建设工程折价或者拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权，但对于因建设工程的使用、出租所产生的收益不得行使优先权。
7、在建设工程合同无效的情形下，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
8、因承包人的原因导致建设工程未经工程质量竣工验收或验收不合格，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。但因第三人行使抵押权等权利时需对该建设工程进行处分的情形除外。
9、承、发包双方当事人在建设工程承包合同中约定承包人不能行使建设工程价款优先权，事后承包人以建设工程价款优先权是法定权利为由向人民法院主张合同约定无效并要求行使建设工程价款优先权的，人民法院不予支持。
10、承包人在2002年12月28日之后行使建设工程价款优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。建设工程竣工之日与建设工程合同约定的竣工之日不一致的，以日期在后的为准。
承包人在1999年10月1日以后2002年12月28日之前行使建设工程价款优先受偿权的，不受6个月期限的限制。
11、合同法实施前，建设工程已办理抵押登记或已出售、预售，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
12、承、发包双方当事人在合同中约定行使工程款优先权期限的，该约定有效。但在2002年12月28日之后，承、发包双方当事人在合同中约定行使建设工程价款优先受偿权的期限超过6个月的，超过部分无效。
承包人在超过法定或约定的期限后向人民法院主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
 
（十） 广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见【粤高法发【2011】37号】
 
十五、承包人将建设工程施工合同约定的工程款债权依法转让，债权受让方主张其对建设工程享有优先受偿权的，可予支持。承包人在转让工程款债权前与发包人约定排除优先受偿权的，该约定对承包人以外的实际施工人不具有约束力。
 
（十一）广东高院《全省民事审判工作会议纪要》〔2012年〕
（五）关于建设工程价款优先受偿权问题
27.非因承包人的原因，建设工程未能在约定期限内竣工，承包人依据《合同法》第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响。承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实际竣工之日起计算；如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。
28.建设工程价款优先受偿的范围仅限于建设工程价值，不包括建设工程范围内的建设用地使用权价值。
29.承包人应当通过行使建设工程价款优先受偿权等合法途径追索工程欠款，不得留置建设工程或施工资料。施工合同终止或工程完工后，承包人以发包人拖欠工程款为由，继续占有工程、拒绝撤场或者移交施工资料，发包人请求承包人赔偿损失的，应予支持。
 
（十二）重庆市高级人民法院关于对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应如何理解的意见
重庆市第一中级人民法院：
    你院关于审理购房消费办理土地使用权证、房屋产权证历史遗留问题有关案件的情况汇报收悉，案件中大量出现购房消费者与抵押权人利益冲突的情况，即同一房屋既存在消费者获得房屋的请求权又存在抵押权人的优先受偿权。因对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号)的理解不一致，出现了不同意见。经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。    人民法院在审理和执行购房消费者办理土地使用权、房屋产权证历史遗留问题的案件，优先保护购房消费者的利益时，应注意把握以下几个条件。首先，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款(超过50％)，且能支付尾款。第三，购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。以上意见在执行中出现什么新情况新问题，请及时报告我院。                     二○○三年三月二十四日
 
（十三）宣城市中级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）【2013年2月6日】
第二十三条建设工程施工合同或补充协议约定建设工程质量保证金从工程价款的余款中扣留，承包人主张该建设工程价款优先受偿权的范围可以包括建设工程质量保证金在内。
第二十四条建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格的，承包人主张建设工程价款优先受偿权，人民法院可以支持。
第二十五条承包人将其对发包人的工程款债权转让给第三人的，建设工程价款优先受偿权随之转让。
第二十六条建设工程完工前建设工程施工合同已被解除，已经完成的建设工程质量合格的，承包人对已完成的建设工程享有建设工程价款优先受偿权，承包人行使优先权的期限为六个月，自该建设工程施工合同解除之日或该工程质量被确定为合格之日起计算。
 
（十四） 盐城市中级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见【2010年7月15日】
22、建设工程承包人主张优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
23、多个承包人对建设工程均享有优先受偿权时，按各承包人的工程款所占建设工程折价或拍卖后总价款的比例进行清偿。优先受偿权的范围包括应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约给承包人造成的损失。
24、在工程竣工验收合格前，建设工程合同被依法解除的，承包人对已完工程享有建设工程价款优先受偿权，承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同解除之日起计算。
31、建设工程竣工验收合格后，承包人应当将建设工程交付给发包人。发包人未按约支付价款的，承包人可以依据《合同法》第二百八十六条的规定行使权利，不得以发包人拖欠工程款为由对建设工程主张“留置权”。
 
（十五）深圳中级法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件的指导意见》【2010年3月9日】
19、发包人虽已支付部分工程价款或办理结算，但在建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起六个月内，承包人向人民法院起诉请求确认建设工程价款优先受偿权的，应予支持。
20、工程竣工验收合格前建设工程施工合同被解除，已经完成的建设工程质量合格的，承包人对已完工程享有建设工程价款优先受偿权，承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程合同解除之日起计算。
21、承包人将其对发包人的工程款债权转让给第三人的，建设工程价款优先受偿权随之转让。
22、《合同法》第二百八十六条所规定的建设工程价款优先受偿权适用于建设单位直接发包的基础工程。
建设单位直接发包的消防工程、玻璃幕墙工程、装修装饰工程，承包人在该工程增加价值的范围内享有工程价款优先受偿权。
 
（十六）沈阳中院《建设施工合同纠纷审判疑难问题解答》【2015年10月】
21、工程价款优先受偿权行使的期限如何理解？
解答：（一）建设工程已经竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工之日起六个月；
（二）建设工程未竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程施工合同的约定的竣工之日起六个月；
（三）建设工程施工合同已经解除的，为解除之日起六个月。
当建设工程处于无法正常竣工的情形时，可以按照优先权可行使之日作为起算点，即以发包人、承包人约定的债务履行期限届满或者人民法院、仲裁机构确定的债务履行期限届满作为行使工程价款优先受偿权的起算点。
理由：合同解除后，发包人与承包人的欠款法律关系并未发生变化，而在没有实际竣工日期的情况下，简单适用约定竣工日期，会导致因发包人确无力支付剩余工程款、工程早已过约定竣工日期，承包人的优先受偿权落空，所以应当对批复内容作扩大解释。
22、消防工程、玻璃幕墙工程、装修装饰工程、勘察合同、设计合同是否享有优先受偿权？
解答：建设单位直接发包的消防工程、玻璃幕墙工程、装修装饰工程，承包人在该工程增加价值的范围内享有工程价款优先受偿权。
工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权，不予支持。
理由：《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》已经明确了装饰装修工程可以适用优先受偿权的相关规定，但对适用条件进行了一定的限制。玻璃幕墙、消防工程与装修装饰工程属同类工程，均物化到建设工程之中，应当就增加价值享有优先受偿权。《合同法》第二百八十六条规定的是发包人与承包人之间的权利义务关系，发包人需为建设单位，方可适用该条规定，否则将导致承包人行使优先受偿权直接侵害第三人利益。由于勘察、设计合同承包人的工作并未直接物化到建设工程之中，根据优先受偿权的立法目的，不应列入优先受偿权行使范围。
 
（十七）宁波中院审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题解答【2015年9月16日】
八、实际施工人对违章建筑是否享有优先受偿权？
答：根据《合同法》第二百八十六条规定内容，建设工程价款优先受偿权适用的前提是合法建筑。对违章建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、法规规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违章建筑确权。
 
（十八）天津仲裁委员会<建设工程施工合同纠纷案件仲裁指引>七、工程价款优先受偿
发包人逾期支付工程款，经承包人书面催告后在合理期限内仍未支付工程款，承包人可以主张工程款优先受偿。
1、主体方面一般限于与工程范围内的建设工程勘察、设计、施工承包人之间，不包括提供技术服务的工程监理和买卖合同的供应商。总承包人怠于行使优先权导致分包人权利受损时，实务中可以酌情考虑分包人代为行使优先受偿权。
2、客体方面承包人只能就其承包的工程、发包人未支付的工程款形式优先受偿权，包括承包人独立完成的、参与完成的或约定完成的工程，不包括承包人承建的发包人的其他建设工程款。不宜折价、拍卖的以及学校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑均不适用工程价款优先受偿权。
3、受偿范围和期限，仅包括承包人因承包工程而实际支出的费用，包括人员工资、材料款、机械台班费、各种税费等。利息、停窝工损失、违约金等均不属于优先受偿的范围。承包人行使优先权的期限为六个月，自工程竣工之日或合同约定竣工之日起计算。
4、工程款优先受偿权的适用限制
①消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人对该商品房的价款优先受偿权不得对抗买受人。
②数个工程款优先受偿权之间平等享有优先受偿权，不分时间先后。
③承包人能否在保全财产未被处置之前主张提前行使工程款优先受偿权尚存争议。
 
（十九）深圳仲裁委关于审理建设工程施工合同案件若干问题的意见【二○○六年一月十七日】八、关于优先受偿权
建设工程承包人主张优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。